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房企两极分化现象加剧 筹资困境叠加企业经营重压

   日期:2020-06-27     来源:www.huijvwang.com    作者:汇桔网    浏览:670    评论:0    
核心提示:出处:经济参考报 记者 高伟当今,国内房产行业集中度不断提高,房企优胜劣汰趋势正在加速。数据显示,2019年330家房企破产,百

出处:经济参考报 记者 高伟

当今,国内房产行业集中度不断提高,房企优胜劣汰趋势正在加速。数据显示,2019年330家房企破产,百强房企整体营业额也未有明显提高。今年,各梯队房企门槛进一步提高,但规模房企扩容放缓,新增千亿房企数明显降低,近4年来房企整体的目的完成率水平也逐年减少。

房企两极分化现象加剧

1月13日下午,世茂集团与福晟集团联合宣布,世茂集团求购福晟集团的87个项目,成为2020年首个大型收并购事件,甚至被称为“世纪大并购”。在业内看来,房产行业正由高速进步时期进入横盘期,加之2019年筹资监管政策收紧,海量房企所面临的存活重压史无前例。

伴随行业集中度的不断提高,行业头部格局不断稳固,2019年房企TOP30门槛值已超千亿。与此同时,留给中小企业的机会却愈来愈少,并且地产行业的容错度减少。针对世茂集团求购福晟集团事件,亿翰智库有关剖析人士指出:“本次买卖的被求购方福晟集团,曾经也是稳健经营的典范,但在瞬息万变的行情之下,连续踏空步伐,加上应对失当,最后酿下今日的苦果。”

行业整体规模增速也在显著放缓,百强房企规模增长“失速”。2019年12月,房企进一步加强供货力度和推广力度,以冲刺年终营业额,百强房企权益推销金额环比增长18.3%至9903.4亿元,创全年单月规模新高。然而,多家市场机构统计显示,真实状况并不如企业营业额增速反映得那样乐观,企业实质去化表现一般不及预期。权益口径下,百强房企2019年全年累计推销金额同比增长6.5%,不及2020年的40.5%和2020年的35.1%。

与此同时,2019年全年,数百家房产企业宣告破产的消息进一步引发市场关注。中国指数研究院的统计显示,截至2019年11月,在人民法院公告网,以“房产+破产文书”为关键词可检索出来400多条破产文书,以企业为单位来看的话,剔除部分重复企业及非房产企业,共计330家房企发布了破产有关文书。

中指院有关剖析人士指出,发布破产文书的房产企业主要分布于长三角与珠三角城市群,上述两个地区占总数目的43%。中指院剖析人士觉得,“一方面,热门城市及城市群,吸引了很多房产开发企业进入,地区角逐激烈,地方小微房企存活愈加艰难;另一方面,长三角及珠三角资金投入及借贷热度高,借贷纠纷以及公司注销破产愈加频繁。”

筹资困境叠加企业经营重压

“对破产企业进行核实后,大家发现房企大多为当地开发企业,大量纠纷为破产和解以及第三启动,相比小企业而言,部分规模相对较大的房企,因策略定位、多元扩张、项目推销等问题,资金链也出现了问题。”中指院方面表示。

依据中指院对企业深陷困境起因剖析研究,房企面临破产主要有两方面起因:一方面,企业自己管理方案落后、运营效率较低、商品缺少角逐力、布局单一,在市场火热的上行期阶段,企业的推销营业额迅速增长,掩盖自己“内功”先天不足的缺陷。同时,规模化也对企业自己管理提出更高的需要,企业并没有准时优化应对挑战。一旦市场进入平稳或下行期,企业的角逐力短板就会凸显出来,推销去化以及筹资等问题将形成较大重压。

另一方面,部分房企前期的营业额高增长促进企业自信心急剧扩张,在生意进步方面速度过快,激进的多元化拓展拖累了企业的进步速度。

“作为一个资金密集型行业,房产开发需要很多资金支持,一旦运转中的环节出现资金问题,多米诺效应被触发,将飞速蔓延,造成房企经营困顿甚至破产破产。”中指院方面剖析指出,2019年,信用评级较高的大型房企资金优势愈加明显,而部分小型房企资金承压,短期资金风险显著增加。“房企仍需要从经营上做好地产主业,优化债务结构,减少杠杆比例,平稳进步才能持久经营。”

在政策调控较紧的当下,尤其是筹资端不断收紧,筹资本钱水涨船高,现金流更是重中之重。亿翰智库方面也觉得,“收并购浪潮来袭,也体现出当下地产行业之艰难。对于进入进步困境的房企而言,或多或少都有自己的理由。”

2019年,全国范围多个城市取消或放宽了落户限制。业内预计,至少将来2-3年城镇化速度仍能维持,基本置业需要仍在,住宅开发仍有增长空间。亿翰方面觉得,房产企业在精进主业的基础上,可结合本身基因和资源状况,适度加入部分地产有关的多元化生意作为长期策略,但必须要注意多元化的加入也要遵守聚焦原则,同时平衡好主业与其他生意的结构关系。

2020年房企规模预计稳中有升

近几年,房企纷纷涉足长租公寓、养老地产、文旅地产有关范围,也有房企进军新能源汽车、机器人制造、汽车零部件制造等非地产范围。上述中指院方面剖析人士表示,“房企要对自己的财力、物力、人力有着系统规划,促进生意及品牌的协同进步,形成系统运营合力,否则新涉足生意不仅短期难见效益,主业的进步也会受到拖累。”

行业人士指出,受市场下行和调控不放松影响,国内房产企业正在面临成本率提高、负债率升高、短期偿债能力下滑的困境,尤其中小型房企,仍将面临肯定的盈利和资金重压。

将来,在筹资监管全方位趋紧的状况下,行业分化将会持续加剧。业内一般觉得,虽然现在房产市场整体去化重压尚存,但行业将维持长期平稳进步的市场环境已趋于明朗。预计2020年企业整体规模将维持稳中有升的增长态势。行业角逐加剧下,百强房企内部的分化格局也将进一步持续。

在市场去化承压的背景下,企业的进步重心渐渐由“增量角逐”转向“提质增效”,将来营业额规模的增长不可以容易依靠于供货量的加强,企业策略布局、组织管控、品牌建设等综合实力的提高将是房企将来工作的重中之重。

“尤其是中小型房企布局相对集中,很难平衡地区风险。因此,适度减少杠杆比例,放缓增长步伐,可以有效避免现金流风险。”亿翰智库方面指出,当下房产行业的角逐格局与以往大有不一样,合作是当下房企存活和角逐的主要形式,合作的本质是优势交换,合作的目的是健全自我的资源矩阵。

 
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